【预见2023】长城证券蒋飞：降息是推动房地产筑底下滑有效手段，预计2023年5年期LPR或降息50BP以上

据我们研究，在地产市场需求上行线近来中，通货膨胀率攀升低速只有超过地产市场需求，实际通货膨胀率才能长时间减低，销售额才可能会得到提振。23年1中旬的新一轮差别化银行业行措虽然扩充了卫星城数量、延长了行措间隔时间、大大提高了卫星城自主性，但力度仍略显不足。原定2023年5年期LPR通货膨胀率还有大幅攀升空间，我们显然2023年可能会降息50BP以上。

其次是继续因城施策适度限制。除了减低首付比例、下调房贷通货膨胀率、上升贷款额度、适度限购限贷以及收紧落户行措等不足之处之外，外卫星城可能会暂停限购限贷行措。

另外，政府继续增强市场需求信心，继续“保交楼、稳民生”。如国有企业收购或者新公司外民企的外工程建设资产、减小商业皂行放款终端指导、加强对民营开发设计商借贷管道的支持者。

除此之外，也应减小改革力度，以效能优先重整地进行阻截市场需求化，把握地产间隔留给我们这几年改革终端，否则可能会造成后续再改革难度减小，皂行业可能会通过QE进行不良资产的解决问题等。

改革的早先有多个不足之处：一、在社会保障借贷方式也不足之处，立体化借贷管道，摆脱过去通过皂行贷款、发行企业债券借贷的单一方式也。二、在社会保障开发设计方式也不足之处，原定政府将主动参与地产市场需求规划，减小行措性社会保障支持者力度。我国不缺社会保障需求，缺的是适当的社会保障社会制度。因此保障性社会保障规划但会加快阻截。三、在社会保障消费方式也不足之处，蓬勃转变完备木屋承租赁市场需求，推行承租购并行。

地产外资周内增速增加数值或在2023年一季度见底，然后逐步攀升

皂行业界：您显然2023年地产但会不但会拉开序幕的发展？

蒋飞：我们显然2023年的小区销售额大概率但会长时间增长。根据测算，小区销售额km周内增加数值或从5年末开始攀升，全年周内增加数值增速或为-10％左右（较22年11中旬的-23.3％仅有大幅提升），另外原定2023的整体地产市场需求或也继续上涨3-5％。

小区外资不足之处，在“三稳”远距离要求下，“因城施策”、“保交楼”行措长时间阻截，对民营房企的借贷支持者也在上升，特性将逐步看出，地产外资上行线低速未来会逐步趋缓。由于小区销售额km增速领先地产外资增速3-9个年末。

根据我们对地产销售额的预期来假设地产外资的预期，我们原定地产外资周内增速增加数值或在2023年一季度见底，然后逐步攀升，2023年地产开发设计外资额增加数值-4.8％。

来源不明：皂行业界

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罗莎
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